遭遇物业乱收费怎么办？

父亲的稻草人

去年，我从一温州人手中购买福鼎市温州商城A幢一商品房（二手），此前温州人一直将房子出租,且每月都有向物业交缴物业费,水电费,
今年4月我准备装修房子入住,温州商城的物业（民生物业温州商城管理处）停止向我供电，并要求我交纳以下费用:
    1、水电开户费：827；
    2、装修押金800；
    3、垃圾清运费：350；
    4、电梯增容费：500；
    5、信箱：80；
    6、门禁费：115；
以上合计2672元。
我想知道
        一、物业是否有权对业主进行停电处理，
        二、物业要求交纳的费用有何依据？

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1、上网查阅到的该缴纳的费用与不该缴纳的费用

　　按相关规定：除合同注明的煤气、有线电视及宽频网这三项开户费应自交[自行向有关部门缴纳]外，其它收费按相关规定交，不合理的收费不交。
　　1、水电开户费：属配套设施，不应交。
　　2、电话安装费：属配套设施，不应交。
　　3、信报箱费：属配套设施，不应交。
　　4、垃圾自运费：按相关规定单项交。
　　5、公共设施维护费：不合理收费，不应交。
　　6、装修押金：按相关规定交。
　　7、水电押金：不合理不应交。
　　8、物业管理费：按相关规定交，从交付使用日计算。
　　9、其它：按相关规定交。

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2、援引北京青年报的文章：

     《物业收费项目各不相同 让装修人困惑》
                                      2002年04月25日14:33 北京青年报

    小区要收“装修管理费”、“电梯增容费”

    装修前，业主要向物业申报，同时物业要收取一些费用或押金，在这些收费项目中，“哪些该交哪些不该交，是否有可以参照的规定”成为人们关注的焦点。

    ■装修人：这些费用我该不该交？

    从读者反映的情况中我们发现，物业所收取的费用项目各不相同，总结起来有：装修押金（有的小区叫做装修质保金）、垃圾清运费、电梯增容费、装修管理费、装修工人出入证费等等。而且，各个小区对这些费用收取的额度也相差甚远。以装修押金一项为例，有的1000元，有的竟高达2万元，一般情况下是越高档的商品房，此项收费越高。

    □盛女士：物业让我再交400元装修管理费

    家住海淀某小区的盛女士在电话中告诉记者，装修前她先后交给物业的费用有：装修保证金1000元（将退还），垃圾搬运费150元，盛女士说：“我认为这些费用收的合理，但是现在他们又让我再交400元装修管理费，这个‘费’我该不该交？”

    □李女士：每个工人交50元办出入证，完工只退40元

    家住某机关大院的陈女士家装修，由施工队代交了一些项目的费用，具体有哪些她不清楚，只知道工人要办出入证，一个人50元，完工只退40元。“我第一次装修是全部退回的，现在的规定要扣掉10元，这合理吗？”

    ■物业公司：我们管理很辛苦，不该收费吗？

    记者打通了李女士家小区物业管理部的电话，对方说：“施工队的人员这么复杂，我们通过出入证进行管理不应该吗？家家都在装修，我们每天处理各种事情，调解邻里纠纷，劝说违规装修，非常辛苦，收点管理费不应该吗？”

    “那你们收取的费用依据什么规定呢？”

    “反正有规定，我们都是按规定收取的。”

    ■物管处：物业该收哪些费用有明文规定

    前不久，建设部颁布了《住宅室内装饰装修管理办法》，新颁布的《办法》中，第十六条中只说明装修人或装饰企业与物业签订管理服务协议内容包括“管理服务费用”，具体指哪些费用没做详细说明。

    北京市房地局物业管理处的工作人员在接受记者采访时说：“1997年北京市物价局、北京市房屋土地管理局颁布了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价(房)字(1997)第196号文件 ，对物业收费有明文规定。与装修有关的有‘垃圾清运费’一项，‘装修押金’应由双方议定。”并告诉记者，这个文件，可以上网查到原文。

    关于“装修管理费”，该工作人员说，北京物价局与房屋土地管理局在此问题上目前没有达成共识，因此“收费办法”中没提。

    ■规定中与装修有关的收费项目只有“垃圾清运费”

    该文件原文附件“北京市普通居住小区物业管理服务收费标准”、“住户个人交费项目”中这样写到：“装修房屋垃圾外运费收费标准：20元/自然间，服务内容：清运因室内装修而产生的建筑垃圾。服务标准：日产日清。备注：如住户自运，不收此项费用。”据了解，“自然间”包括厨房、卫生间、门厅。

    “除了‘垃圾清运费’，其他项目是否都属乱收费呢？”

    物管处工作人员：“这你可以问问物价局。”

    ■物价局：装修管理费、电梯增容费都属于乱收费

    记者通过114查到北京市物价局咨询物业收费的电话是62046644-309。

    记者问：“装修时业主应该向物业交哪些费用呢？”

    “按规定物业只能收垃圾清远费每个自然间20元，装修押金双方议定。”

    “那么装修管理费、电梯增容费和扣除的出入证费是否就算乱收费呢？”

    “是乱收费，可以打电话12358，这是物价局的投诉电话。”

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3、１９９０年以来国家公布取消的收费标准
      【实施时间】1998-05-22
      【发布单位】（１９９８年５月２２日　国家发展计划委员会收费管理司）

...

建设部门　│123 │新建商品房交易管理费　　　　　　　　
(37项)　     │124 │房屋权属鉴证费　
...
                    │144 │自来水安装管理费　　　　　　　　　　
　　　　　│145 │自来水表立户费
...
电力部门　│182 │水泥电杆质量等级评定费　　　　　　　
(18项)　 │183 │停电备案费
...
                    │196 │用电入户、立户费



//这个国家发展计划委员会收费管理司发布的文件原本，谁能帮我查到。

　　　　　　　　　　　

[ 本帖最后由 父亲的稻草人 于 2007-4-21 10:49 编辑 ]

一米阳光

福鼎好几幢楼的物业好象都是民生物业
高层建筑就是这点讨厌  要有物业费
停电  这样实在是太过分了~~~~~
同情并支持楼主
可是我出不了主意 帮助楼主~~~~~

啊笨

父亲的稻草人

下午打电话给温州商城的开发商--福鼎市裕金房地产开发有限公司（温州地产公司在福鼎创办的房地产公司，电话：7853333），接电话的是一个温州人，当问及水电开户费时，她解释说，按规定，水电开户费已包含于房价中了，当初开发商有向温州商城周边多层用户收取水电周转金400元（注：水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费收缴上来之前，物业管理位预先向水电部门代缴纳垫支的费用），后来都如数退还给住户，中央A幢高层由于是后开发的楼盘，物业直接进入，开发商就没有收取水电周转金，之前也有业主反映民生物业收取水电开户费的问题，不知道物业为什么要收这么多钱，依据是什么。也就是说温州商城周围的一圈多层住户是没有缴纳水电开户费的，中间高层A幢的住户是在民生物业入驻了以后，物业公司向住户收取了水电开户费。

[ 本帖最后由 父亲的稻草人 于 2007-4-21 19:53 编辑 ]

无限

套房=麻烦:lol

无限

温州商城除了中间那座高层建筑是框架结构的建筑，其余都是混合结构的，和现在大多榴房一样的构造，对于高尚住宅来说，混合结构属于不合格建筑！
全被温州人给耍了！

成林

原帖由 父亲的稻草人 于 2007-4-21 10:42 发表

                               
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我想知道
    一、物业是否有权对业主进行停电处理，
    二、物业要求交纳的费用有何依据？

楼主所问的两个问题，我做如下回答：
一、根据国务院的《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》的相关规定，物业管理公司和业主之间是一种委托合同关系，双方签订的协议或合同中可以规定相互的权利和义务。如约定，当业主欠缴物业管理费或者水电费时，物业公司可以按照协议的约定停水、停电。但如果双方没有这样的约定，那么物业管理公司就不能对业主采取这种措施来催缴费用。否则即构成侵权。

二、物业公司不得在明码标价范围之外，收取任何费用。以上收费请按该物业公司的明码标价的范围进行逐项对照，如不属于标价范围内的有权拒绝缴纳。或者对明码标价有异议的，可向物价部门投诉，是否经过物价部门批准收费的范畴，如未经批准私自收费并且在双方签订的协议或合同中并无约定的，同样有权拒绝缴纳。如发生纠纷解决途径有：1，向所在地居委会或社区要求协调处理。2.向市物价局投诉(价格举报电话12358)。3.直接向人民法院提起民事诉讼。
法律依据如下：根据《福建省物业管理条例》规定
第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开、收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　前期物业服务。收费实行政府指导价。县级以上地方人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，在其管辖的行政区域内制定统一的指导价，并定期公布。单个物业管理区域的前期物业服务具体收费事项、标准，由建设单位与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。
　　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。
　　业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

另根据《物业服务收费明码标价规定》(发改价检[2004]1428号)

第十一条　物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。


另，啊笨版主的认为想退回的收费可参照以上的解决途径进行处理。

以上意见仅供参考，谢谢！
      

父亲的稻草人

谢谢成林版主，和我在网上找到的资料差不多，还有一个文件也可以参考：
《福建省商品房交易行为规则》闽价（1999）房字第116号文，
      第七条 商品房销售价格由下列项目构成：
     （一）土地使用权取得费，包括房地产开发企业支付的征地和拆迁安置补偿费、城市基础设施配套费、地段差价等。
     （二）开发成本：
     １．规划勘察设计及前期工程费；
     ２．建筑安装工程费；
     ３．按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施建设费和公共设施配套建设费；
     ４．开发间接费。

      第八条 商品房销售应按照政府价格主管部门规定实行明码标价，明码标价采取售房标价书的标价方式。售房标价书由政府价格主管部门监制印发，其它单位和个人不得擅自印制。

      第九条 商品房销售价格应包含第七条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。

    售房标价书里有规定
    以上销售价格已含下列与商品房相关的部分基础设施、公共配套建设费用：
    １．电力一户一表                ２．防盗门
    ３．单元电子对讲保安门     ４．公共停车场（棚）
    ５．管道煤气预埋                ６．信报箱
    ７．电线管线                       ８．防盗网
     9．                                       10．

所以说除了物业管理费和装修垃圾清运费之外的费用都是物业公司乱收费，业主有权拒缴。物业公司明示的收费项目中也只有物业管理费，车辆停放费和装修垃圾清运费。

事情最后找到物业的总经理，已协商解决。谢谢大家关注！

[ 本帖最后由 父亲的稻草人 于 2007-5-11 12:00 编辑 ]

成林

原帖由 父亲的稻草人 于 2007-5-11 11:43 发表

                               
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谢谢成林版主，和我在网上找到的资料差不多，还有一个文件也可以参考：
《福建省商品房交易行为规则》闽价（1999）房字第116号文，
      第七条 商品房销售价格由下列项目构成：
     （一）土地使用权取得 ...

能够协商解决了，皆大欢喜，那是最好不过的事了，感谢你在论坛的参与，谢谢！