成交低迷，福鼎楼市该何去何从？

铁强说房

远离福州都市圈，地处福建最东端的福鼎，一直以来，都是外溢经济的代表。外溢之源，以2021年为分界，前有温州，后有宁德。

早年间，福鼎人凭借勤劳胆大且爱炒作跟风的精神，在温州人的带领下，纷纷将资金投向楼市，福鼎的房价急速起飞，一度占据宁德地区房价榜首，但这随着投机而膨胀起来的房价，也在投资客的撤离与本身基本面的不堪中，回归低迷。   

从以下两个数据中便知2021年以前的福鼎经济底蕴及趋势如何：

gdp增速：福鼎市2020年0.8%、2021年0.5%，增速在宁德9县市垫底。

人口：2021年末，福鼎市总人口60万人，比上年末减少1436人，没有外来人口的加持，购买力不断低迷。

与清冷的福鼎楼市相对比，彼时，宁德蕉城，地区行政公署所在地，随着宁德时代、上汽等明星企业的带动，房价突飞猛进，一路高歌，二手房成交一度突破3万。有多少福鼎人扼腕叹息：“当年，福鼎房价8000元/m2，宁德才4000/m2，买一套放在那边就好了。”如果不是2021年的大事件，福鼎或许会一直低迷沉沦下去。

2020年末，宁德时代全球最大的单体锂离子电池生产基地确定落地福鼎，福鼎人爱炒作跟风的精神再度迸发。次新房房价从6-8千/m2，短短数月间涨到1.1-1.5万/m2。开发商拿地热情飞涨，土拍楼面价从3千/m2抢到6千/m2。那段日子，有房的人们，脸上洋溢着幸福的笑容，谈房色蔼。但，随着疫情的深入影响及调控的加深，后劲不足的福鼎楼市，陷入了早年间出现的过的怪圈——低迷。下面就几个方面来说说福鼎楼市现状：

   关于福鼎一些有代表性的楼盘：

   一手房：土拍价最高的玉塘片区，两个改善盘：瑞盛金海岸，恒荣悦海湾。瑞盛在经历长时间的蓄客以及新中式园林景观的带动下，今年1月份一期12000均价开盘去化相当喜人，二期加价到12500，且同期有恒荣悦海湾的开盘，两位昔日之星去化欠理想。与此相反，5月位于玉塘片区的一些楼盘，积极的以价换量，一度刷屏了中介朋友圈，例如山水澜庭活动促销，9000的均价送车位，3天卖了40+套，华熙园10000+均价甩尾盘，伴随着这样的热度，这些项目也做到了一定数据的走量。究其原因，大概是“没有卖不出的房子，只有买不去的价格”罢了。

   二手房：次新房的代表宝龙，瑞盛中央花园，在经历二手房成交高达1.5万之后，热度逐渐消退，也出现了一样的情况--卖不动。而老城区的旧楼盘，成交状态同样呈现下滑状态。

关于救市：上个月，央行发布了23条金融救市政策，传递了高层加大马力继续救市的预期，4月20日又与银保监会开了个会，通稿内容里，有四分之一的篇幅都在讨论如何支持房地产行业。05月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。一套组合拳打下来，福鼎的楼市并未能带来热度，一个月的周期，成交还在持续走低。

关于土拍：21年9月，瑞盛金海岸隔壁地块，中国武夷5008元/m2楼面价拿下，比6月拿地的金海岸低了1000元；22年4月，海湾新城地块，正辉置业底价成交，楼面价3774元/m2，楼面价一路走低，已成为不争的事实。

后续看法：毕竟，全国一季度4.8%的增速搭配上二季度疫情加重影响，上半年GDP增速一定是距离全年目标5.5%相去甚远。从目前口径来看，更强有力的政策组合拳还在酝酿中，所以，随着救市力度的加大，楼市回暖已成必然。但，个人浅薄且固执地认为，福鼎，投机价值已是不大，纵使全国一二线城市回暖，或许也很难带动福鼎房价的强力上涨，基本面摆在那里。

那么，既然楼市回暖已成必然，作为刚需，什么时候适合买房呢？有一个指标，可作参考：目前新的几个改善盘，可以雄气赳赳地跟经理砍价、要折扣，要到的折扣力度高于首期开盘，且此时经理露出释然的笑容的时候。所以，刚需们，从现在到年底的这段时间，积极动起来，多走访心仪的楼盘，底气十足地去要折扣，底气十足地去砍价，你就能得到你想要的。

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