刘福泉：房地产税仍然不具备开征条件

温哥华日

一、前言

不知大家是否发现，相对而言中国楼市问题无解，空前绝后的调控（在十几年的时间内平均不到两年就大力度调控一次）连房价过高的原因都不十分清楚，直到楼市冰冷无力的2013年，住建部才宛如一个把汽车驾驶到悬崖峭壁上的愣头青司机，轻轻松松地开门下车并说：市场的归市场！

人们毫不吝啬口舌、笔墨挞伐政府频繁调控楼市无果。理性地说把这种窘境的责任都归给政府不公平，尽管政府在调控中处于“无所不能”的主导地位，他们仍然需要仰赖环境、被环境制约，如科学的房地产理论、准确的信息，如果没有这些条件，政府调控只能是盲人摸象。

谁见过来自于研究机构像样儿的房地产研究结果吗？学者们多是情绪宣泄、闭门造车，多数研究与市场走势不一致。一个典型的问题是他们经常批判泡沫、空置率，他们甚至说不清楚其概念是什么。民众这样凭感觉、批评没有任何问题，研究者必须给出定性、依据，就像医生看病一样，但他们没有！

房地产领域向来盛行虚假信息，如果非得在虚假信息世界中选一个国王，那么非房产税莫属。

二、房产税的传言荟萃

面对频繁调控无果，终于有人把注意力转移到增加税收上。从此，中国拉开了一个史无前例的荒诞剧大幕，几乎过两天就传来关乎房产税的信息，每个信息都有鼻子有眼儿，但最后都被证明是虚空、谣言，但人们相当执着矢志不渝。

在网上稍稍搜集了那么一小下，就显示了如此浩瀚的房产税信息。

房产税在深圳空转试点；

税务局组织税收人员在人民大学秘密培训如何开征房产税；

房产税的第二批试点城市已经确定；

房产税在全国铺开已成定局；

财政部等三部门会签房产税工作近尾声；

房产税将扩至全国，省级政府工作不力将被究责；

公租房3年免征6税种 房产税或今日出台；

房产税推进紧锣密鼓，各地已秘密筹备；

不动产登记条例为开征房产税提供条件；

2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额，家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额，

家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；

中国日报报道，一位全国人大委员称房产税2014--2015开征。

有谁看过童话《咕咚来了》！今天看这些没有充分根据的传言，分明就是出产形形色色大师的背景。

三、关于房产税的荒诞伦理

昨日已过，上述信息都被证明是不实之词，但是没有人出来为这样的谎言承担责任，更有甚者，这样的架势又完完全全地复制在房地产税上。近日，关于房地产税的传言大有铺天盖地之势，时至今日很多人甚至没有搞清楚房产税还是房地产税，反正就像等红灯一秒都觉得时间太长，看一起交通事故两小时都津津有味。

除此以外，鼓噪房产税的伦理相当恐怖。房产税的想法出台与政府针对高房价调控无果有关，第一波他们毫无依据地说房产税有利于降房价，后来不敢这么说了，就更换说辞----有利于调整税负结构。我们体制向来是新增税种容易取消难，当被问及如果开征房产税，有调整税负结构的方案吗？他们又回避直奔主题：要加快增收房产税的节奏。在房产税试点没有无果、没有评估结论的前提下，叫嚣要尽快在全国推广。

房产税对房价调整没有什么太大的作用、如果开征房产税也没有相应减税，那么开征房产税的目的是什么？现在很少有人投资房地产了，房产税甚至连限制投资消费的功能都没有，有些学者叫嚣的“土地卖得差不多了，要寻找新收入来源”，这或许才是目的。

四、房地产税仍然不具备开征条件

本人可以吹牛，当初不畏浮云遮望眼，面对虚假信息的狂轰滥炸，淡定预测房产税不可能全面开征。如今，面对房地产税的种种传言，仍然觉得我们仍然不具备开征房地产税的条件，当初房产税绕不开的问题，今天房地产税同样也绕不开。

1、房地产税缺乏法理支持。作为物业所有者享受来自于政府公共设施投入、公共管理带来的物业增值，相应纳税合情合理，如果加上减少开发、购买环节的税费，有利于调节税负结构，对民众消费、经济发展都有好处。但中国房地产基本制度是土地有偿有期限转让，房地产产权人仅对房屋拥有所有权，对土地只有一定期限的使用权，政府才是理论上的土地所有者、房地产增值的受益人，它应该是法理上的房地产税之纳税人。如果征收房地产税，必须在法理上对此有通顺的解释，在没有解决这一问题以前就强行开征房地产税，房地产税永远都会伴随质疑、伴随由缺乏合理性衍生的种种问题。

2、房地产税需要立法。十八届三中全会以前妄图强行征收房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》，重庆、上海两地根据这个条例试点征收房产税，存在如下法律问题。

第一，该条例产生于上世纪八十年代，土地尚不具备商品属性，只能针对具有商品属性的地上建筑物征税，征税对象是剔除土地后的房屋，所以叫房产税而非房地产税。仅针对房屋必然要涉及折旧问题，该法明确规定“房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳”，上海重庆两地试点，征税对象在形式上明显针对的是房地产而非房产，是冠冕堂皇的违法。

第二，该条例明确规定居民“个人所有非营业用房产”免税，试点违背这一规定征税，属于对法律原文的重大改变，没有人大新规定、授权、解释，只是埋头试点，回避社会对此的质疑。

十八届三中全明确提出了房地产税概念否定了房产税，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一个首先要有“改革”旧经济关系、设立新型经济关系的过程，在没有探究、没有新理论、没有新模式的前提下，怎么可能就出台一部新法律？在没有新法以前怎么可能征收房地产税？这应该是一般常识！

3、房地产税缺乏运行平台。中国是从计划经济泥泞小道走向市场经济康庄大道的，几乎所有的社会经济问题都彰显了如是凝重，房地产税同样也不例外。中国住宅产权形式多样----商品房、保障房、房改房、拆迁安置房……并非像真正市场经济国家那样所有房子都出身商品，这给普遍、公平开征房地产税设置了巨大阻碍，这样的平台会让房地产税操作技术更加复杂、规则更难制定、影响征收数额，在没有解决方案以前鼓噪房产税，强行构建房产税法律关系过于天真。

我们还需要一个住宅经济模式，很清晰地知道商品房怎么搞怎么管、租赁市场怎么搞怎么管、保障房怎么搞怎么管，才能真的清楚要用房地产税干什么用。

房地产税在立法中一定会面临这些问题并需要给出非常具体的改革方案。

4、房地产税缺乏经济伦理。中国税负过高是众所周知的现状，过重的税负让中国经济正逐渐失去竞争力，减税应该是中国经济今后必须的改革。在鼓噪房产税、试点的过程中，只是强调单纯开征房产税而没有伴随开发、购买环节的减税，违背经济伦理，同时也会像提高油价一样，增加社会经济运行成本，进一步弱化竞争力与民生。

5、房地产税缺乏经济运行环境。当经济强劲上行的时候，加税会顺水推舟让产品涨价、拉升租金；当经济低迷时加税，供应方未必可以能够涨价转移成本，但会恶化经济环境。如今，中国正处于经济低迷的威胁，管理层已经改变了对房地产的态度，房地产的地位、角色趋于正常，使用房地产拉动经济不再是做贼养汉一般不光彩（有些城市是自己不具备条件），宏观环境特别需要房地产拉动，这个时候不可能出台对房地产不利的经济政策，大环境和房地产的产业环境都更加不具备添加房地产税的环境。

6、用房地产税取代土地财政是荒唐。鼓噪房产税者们认为土地财政不利于中国经济发展，用房产税来替代土地财政，有利于理顺中国经济，这违背了社会基本秩序。第一，假设政府出售土地的产权是合理合法，那么，政府出售土地收入属于政府的所有权收益，而税收属于政府的行政权收益，两者之间的正常境界应该是“井水不犯河水”；第二，用房产税取代土地财政有些乱伦的味道，好比是“我家一直需要金钱，就通过出卖祖传遗产的方式获取金钱，现在东西都卖完了还有金钱方面需要，不去想办法开源节流，而是要找买我家东西的人强行收费”。

房产税和房地产税横空出世的前前后后、形形色色的说法和争论，有很多元素值得整个社会思索，作为一个梦想迈进现代化的国家，在管理经济过程中不顾约束条件、不讲法律依据“霸王硬上弓”是件危险的事情。把房产税、房地产税作为调控房地产的手段，已经超出了事情本身的范畴，更像是中国在迈向现代化进中一场文明与野蛮的博弈。（来源：腾讯房产）